星空一文读懂青浦恒文璞悦江南优缺点!分析一下恒文璞悦江南值得买吗？

　　星空体育官方网站9月中旬开放样板间！青浦低密别墅上新「恒文璞悦江南」预计10月入市，联动价4.2万/㎡！

　　青浦朱家角板块，大淀湖畔别墅区上新「恒文璞悦江南」9月中旬开放样板间，建面约89-99㎡洋房、约120-137㎡叠加&195㎡联排预计10月入市，指导价4.2万/m²！

　　项目位于珠湖路，周边地块均是低密社区，像新城观澜府、滨湖郡、等项目都临近交付，整个区域逐步成型完善，形成一个低密居住区。随着更多的住宅地块开发及配套建成，未来青浦新城西片区将打造成非常宜居的居住地。

　　本案整体建面约8万方（其中地上约4.76万方，地下约3.24万方），本案可售住宅建筑面积约43623.34㎡，由27幢叠加、18幢洋房、22幢联排组成，可售总套数415套。

　　低密的稀缺性：2022年土拍第一、二批次共计推出72幅，总占地面积322万方。其中容积率低于1.5的仅有10幅，总占地面积仅有42万方，占比13%，低密社区就显的非常稀缺。湖山悦项目1.25的容积率，在全市市场上就显得更加稀少。

　　2016年国家发展和改革委员会在《长江三角洲城市发展群发展规划》中提出“长三角体化一体”概念，涉及城市将在2030年全面建成具有全球影响力的世界级城市群。

　　2018年11月5日，习在首届中国国际进口博览会上宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，同“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设相互配合，完善中国改革开放空间布局。

　　2019年12月1日中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，要求各地区各部门结合实际认线年，长三角一体化发展取得实质性进展。跨界区域、城市乡村等区域板块一体化发展达到较高水平，在科创产业、基础设施、生态环境、公共服务等领域基本实现一体化发展，全面建立一体化发展的体制机制。

　　长三角一体化规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域（面积35.8万平方公里）。以上海市，江苏省南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、盐城、泰州，浙江省杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城27个城市为中心区（面积22.5万平方公里），辐射带动长三角地区高质量发展。以上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善为长三角生态绿色一体化发展示范区（面积约2300平方公里），示范引领长三角地区更高质量一体化发展。以上海临港等地区为中国（上海）自由贸易试验区新片区，打造与国际通行规则相衔接、更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。

　　青浦背靠虹桥综合枢纽，面向苏浙广阔腹地，是上海唯一一个同时接壤江苏和浙江的行政区，是沪苏、沪杭、沪皖南等多条发展带的交汇点，是长三角生态一体化发展示范区重要组成部分，将成为长三角一体化发展的先行示范区，引领长三角地区发展。

　　根据2035青浦最新的规划，在青浦新城91平方公里的范围内，建设6.5平方公里的中央商务区，规划面积6.5平方公里，北至崧泽大道，西至胜利路，南至盈港路，东至绕城高速，打造面向长三角的独立城市，聚焦创新型、流量型以及高端制造业总部落户，未来，青浦新城将承接支撑虹桥国际开放枢纽和长三角一体化发展示范区的重大功能，积极发展数字经济，形成创新研发、会展商贸、旅游休闲等具有竞争力的绿色产业体系。

　　20世纪90年代浦东开发国家战略的实施，上海的经济发展中心逐渐东移。不过，随着虹桥综合交通枢纽的开工建设，上海西部的长宁区、普陀区、闵行区、青浦区、嘉定区等开始围绕交通枢纽规划自己新一轮的发展，“大虹桥”概念应运而生，“大虹桥”已经不仅仅是一个交通的概念，更多的是产业、空间、结构、布局等多层面的整合。

　　大虹桥商务区是依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。

　　大虹桥商务区东至外环路，南至G50 沪渝高速，西至 G15 沈海高速，北至 G2 京沪高速，即虹桥商务区核心区范围，总用地面积约26.3平方公里；根据城市总体规划，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到A11，西面到A5。两个区域面积相加约86平方公里。规划人口规模 100万人左右。培育虹桥主城副中心，聚焦枢纽、会展、商贸功能，形成虹桥商务核心区总部经济、东虹桥临空地区航空服务、西虹桥徐泾地区贸易会展、南虹桥华漕地区医疗教育、北虹桥江桥地区电子商务文体创意等功能组团。控制和建设G15 沈海高速、G50 沪渝高速两侧绿带，加快推进吴淞江两侧生态空间建设星空，改善生态环境。完善虹桥枢纽交通疏解通道，增设机场联络线、嘉闵线，增加南北向轨道交通线路，降低东西向交通压力。在片区与周边城镇圈的江桥、七宝、赵巷等组团之间构建中运量轨道交通系统，提高轨道交通站点 600 米覆盖用地面积比例至40%左右。打造新虹桥医学中心、会展、文化等高等级公共服务集聚区，适度新增高等级文 体设施、教育设施布局。

　　中央政治局会议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》对虹桥商务区明确了新的定位：致力打造虹桥国际开放枢纽，提升服务国家发展大局能级，建设国际化的中央商务区和国际贸易中心新平台，形成服务长三角联通国际的枢纽功能。

　　大虹桥”在空间上表现为圈层关系，在产业空间布局上表现为廊道关系，能够促进上海真正面向长三角、服务长三角目的，能够促进长三角以上海为平台面向世界。

　　上海现代服务业的空间格局在继续强化东西轴线布局形式的基础上，将呈现多中心空间结构演变态势。一方面位于城市中心区的现代服务业呈现继续积聚的趋势；另一方面沿着东西轴线，在外围的张江、以及虹桥地区可能面临新一轮现代服务业积聚发展。在这一变迁体系中，“大虹桥”是上海重要的商务经济战略支撑中心之一。

　　“大虹桥”内涵包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。从交通功能来说，“大虹桥”是长三角快速便捷的交通方式的聚集地；从产业层级功能来说，现代服务业和总部经济是“大虹桥”商务聚集的主导方向；从空间提升功能来说，“大虹桥”是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区域；从结构形态功能来说，大虹桥的产业布局是一种群落式的布局体系，其中园区经济与楼宇经济将会并重发展，生态化的群落型布局模式将成为趋势

　　活力社区：充分发挥多功能并行发展优势，强调多功能综合特色，聚集商务人流、商业人流、旅游人流、时尚人流等，打造具有都市综合的活力社区。

　　文化社区：依托现有的国际文化元素，积极注入商务文化、商业文化、休闲文化、时尚文化的品质概念，打造高品质的商务型文化社区。

　　时尚社区：充分发挥现有的虹桥时尚优势，大力发展国际时尚品牌产业和文化产业，打造具有国际影响的时尚社区。

　　“一城”，是指青浦新城；“两翼”是指东翼的大虹桥区域及西翼的环淀山湖区域，将分别依托虹桥枢纽港和湖区资源，加快推进产业结构调整，成为青浦经济发展方式转变的两大增长极；青浦区聚焦新一代信息技术、高端装备、生物医药、高材料等战略性新兴产业的重点领域，以虹桥商务区、北斗西虹桥基地、市西软件信息园、青浦新城产业创新园区、西岑科创中心等数字经济载体，向东对接张江科技城和中心城区，向西联动长三角节点城市，将打造支撑独立综合节点城市的开放枢纽、创新枢纽、交通枢纽、物流枢纽、贸易枢纽、金融枢纽、信息枢纽和文化枢纽等八大枢纽功能。

　　围绕“更高能级的独立综合性节点城市”定位，对标“率先打造上海之门新形象，率先打造智能制造新高地，率先打造产城融合新典范，率先打造宜居品质新标杆，率先打造智慧城市新样板”的目标，按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利”的要求，以现代服务和智造经济为主导，着力提升总部经济、科技研发、商业商务、金融服务等高端服务功能，建设优质一流的综合环境，将青浦新城整体打造成为功能完备、具备辐射长三角能级的现代化新城。

　　构建“一带一轴四片”总体空间布局。“一带”指G50复合功能发展带，包括G50、沪青平公路、轨交17号线、崧泽大道的东西发展带。“一轴”指外青松公路产城融合发展轴，包括外青松公路、汇金路、漕盈路的南北发展轴。“四片”即中、西、北、东四个发展片区。

　　重点打造“1+3”特色功能区。“1”为城市和产业融合的青浦新城中央商务区，聚焦城市中心功能、突出生态绿色理念、创新发展路径模式，嵌入一批综合交通、产业发展、公共服务等高能级服务载体，成为产城融合示范区样本。“3”为产业和科技融合的产业创新园区，推动工业园区创建国家级开发区，重点打造综合保税、生物医药、氢能、人工智能、信息技术等特色产业园；老城风貌保护和城市有机更新融合的城市更新实践区，重点优化老城区内部道路交通系统，贯通主要历史街区和公共空间，形成老城水景交融的城市形象；科技和城市融合的未来新城样板区，重点布局辐射长三角的高能级公共服务设施建设，超前规划布局新型基础设施。

　　围绕“更具创新活力的世界级著名湖区”定位，对标“率先打造世界著名湖区、率先打造创新经济中心、率先打造生态价值高地、率先打造江南水乡典范、率先打造乡村治理样板”目标，聚焦“环淀山湖创新绿核”，充分发掘“蓝色珠链”生态价值，加快发展绿色经济、特色金融、文旅康体等重点产业，努力打造绿色和创新经济发展的新引擎、生态圈和价值链，建设成为生态优势转化新标杆、绿色创新发展新高地、一体化制度创新试验田、人与自然和谐宜居新典范。

　　“一环”为淀山湖生态发展绿环。“一链”指沿火泽荡-葑漾荡-北横港-淀浦河的蓝色珠链青西段。

　　“两核”为水乡客厅与西岑科创中心。“三区”为朱家角片区、练塘片区和商榻片区。

　　案例2 西翼：以高科技技术研发总部和生态居住区为主。华为研发中心，复刻浦东的商飞基地

　　世界500强华为也将入驻青浦，将在西青浦打造首个产业科技园。华为2017年总销售额实现全球销售收入7212亿元人民币，是阿里巴巴的两倍、腾讯2.3倍。这样的一个世界级企业会将70%的产业链搬迁至青浦，建成以后会吸引大量高净值人群入驻青浦，同时也完美迎合政府2040吸引大量高质量人才的目的。

　　华为上海研发基地投资规模比肩松山湖总部，总投资高达71亿元，年产值预计将达100亿元，势必成为华为全球领先的研发中心。2019年初，华为上海研发基地一期土地正式出让，青浦继首届中国国际进口博览会盛事后再次成为全国焦点！华为上海研发基地体量巨大，占位青浦科创走廊建设的发展主轴，一期占地面积即高达94.7万㎡，办公区总占地面积高达1400余亩星空。

　　随着华为的建设发展，众多高科技企业都有落地的意向，作为长三角一体化中心点的淀山湖，将形成东有大虹桥，西有淀山湖的长三角一体化发展“一城两翼”大格局！

　　未来新城样板区将是一座充分体现开放门户功能的枢纽城市。依托进博会、长三角一体化发展和虹桥国际开放枢纽建设等国家级战略平台，积极打造开放和创新、交通和物流、贸易和金融、信息和文化“八大枢纽功能”，全面打开对内对外开放两大扇面，成为集聚配置长三角乃至全球资源的功能高地和枢纽城市。未来，“上海之门、国际枢纽”将是青浦崭露头角的全新品牌。

　　新城将贯彻城市数字化转型的最新理念，全面推进产业、生活和治理数字化转型。在产业发展上，总体上青浦将依托上海东西发展轴上数字信息产业集聚的优势，沿G50高速打造一条“长三角数字干线”，向东加强与张江科技城的联动，向西加强与长三角沿线城市的对接，中间加强虹桥国际开放枢纽、青浦新城和一体化示范区的串联，力争形成一条万亿级的数字经济发展带。青浦新城将联动北斗创新基地、市西软件信息园、中国移动长三角一体化5G生态谷、人工智能产业园、西岑科创中心等产业基地，大力发展电子信息制造、软件和信息服务、人工智能、工业互联网、信息安全等数字产业，加强大数据、云计算、物联网、信息枢纽等新技术的应用。

　　上海恒文集团已开发逾十多个项目，总开发体量近百万平方米，开发了恒文星尚湾、恒文璞悦、颐河苑、颐和公寓、颐亭花园等多个热销项目，多次荣获“上海消费者满意楼盘”、“上海优秀项目·绿化环境奖”、“十大名品花园住宅”等多个专业奖项。集团一直秉承“实力筑就品质，服务改变生活”的理念，立足上海，展望长三角，目前已落子浙江杭州、宁波，深耕长三角多个城市板块，着力探索符合时代特质的生活体验，将更多的先进理念融入人居环境中，缔造更多的经典作品。

　　2.1 交通：双轨并行，10站直达虹桥心，凸显价格洼地；三横一纵快速路网及青浦大道交通环线规划，持续拉近大虹桥距离。

　　17号线号线，价格洼地：上海轨道交通17号线，更加明确地指明了上海的正西方向，也指明了，上海对接江浙、对接长三角城市群的思路。上海作为一个城市，一个典型的特点是，它的正东、正南、正北的概念都很模糊，只有正西的概念是清楚的。

　　上海城市发展格局和道路已经很清楚，南北已经没有土地，只能向东西扩展，东部就是大浦东，西部就是17号地铁沿线的地区。

　　十年前看浦东，未来十年一定是在大虹桥，以浦东陆家嘴为起点，2号线站就是唐镇板块，当下该板块以聚焦浦东区域高端客户，一手房价7万左右，二手房价在9~10万左右。而同样以大虹桥为起点，17号线站路就能抵达本案，价格联动价仅为4万出头，可以说未来升值潜力巨大。

　　轨道17号线站即达虹桥心，且站站商业TOD。经17号线号线号线西延伸（东方绿舟站-西岑站）工程全长约6.6公里，已开始施工阶段，进一步拉近与西岑华为科创区距离。

　　市域铁路项目，开工仪式于7月13日举行。线路途经青浦区、闵行区，全长49.122公里，建设工期6年。途径芳乐路、徐乐北路、赵重公路、华青路、青浦新城、朱家角、西岑、水乡客厅8个站点。市域铁路项目的优势：

　　市域铁路则是介于两者之间。2）站间距设置上，地铁设站一般在1至2公里之间，市域铁路站间距更大。3）舒适度更高，不像地铁以站立为主，拥挤程度大，城际线每天往返乘坐也较为舒适。项目北面是政府重点打造景观大道——淀山湖大道，贯穿青浦新城，出行节奏自如把控。

　　青浦大道最强环线规划（信息来源大青浦房谈青浦2022年重大工程之“青浦大道”）

　　2.2 商业：百万方商业体量，业态丰富，多家品牌主力店汇集地。对标徐家汇、五角场、南京西路等传统商业中心。

　　百万方是个什么概念呢？就拿中国第一高楼——上海中心距离，其总高632米，地上建筑面积41万方，那就相当于约2.5个上海中心，约5个金茂大厦的体量

　　兰生复旦青浦分校位于港周路、朱家角路交汇处，与本项目相隔1公里，2021年幼儿园、小学、初中完成首届学生招生工作，同年9月正式开学。

　　覆盖全年龄段教育。校内配套体育馆、专业教室、实验楼、宿舍楼等。兰生复旦预录率超60％（上海四大名校），前置孩子的起跑线）平和双语青浦校区（民办）：距离项目车行距离约5公里，学校创建于2018年2月9日，于2019年9月正式招生，校区投资7个亿，是集幼儿园、小学及中学十二年一贯制学校，也是号称上海最难进的私立名校。

　　3）上海复旦五浦汇实验学校（民办）：学校成立2015年9月，该校规划为小、初一体九年一贯制校区，目前小学部未开放。学校传承复旦血脉，依托复旦附中青浦分校、复旦附中、复旦大学及其他优质社会资源。

　　4）复旦附中青浦分校（公办）：离项目车行距离约5公里，是复旦系最为看重的学校，从这两年的成绩来看，已经跟复旦附中浦东总校不相上下。该校师资力量非常强大，学校在校教职员工95名，教师89名，博士研究生2名，硕士研究生39名，985院校毕业43名，211院校毕业8名，海外院校毕业4名（其中特级教师2名，高级教师17名，高级工程师1名，一级教师16名）。

　　5）青浦实验小学（公办）：上海市青浦区实验小学教育集团成立于2016年5月18日，目前集团拥有城中、青湖、御澜湾三个校区。城中校区为母体学校，即青浦区实验小学；青湖校区前身是上海教科院豫英实验学校小学部，即青浦豫英小学；御澜湾校区是2015年9月刚启用的一所新校，即青浦区御澜湾学校。

　　朱家角中学的前身是成立于1942年的私立济青中学和成立于1945年的私立约光中学，2004年1月迁入现址，2010年3月被命名为上海市实验性示范性高中，属于区重点高中。

　　全校187名任课教师中，高级及以上教师75人（占比39.0%）、中级教师79人（占比42.2%）；其中 49人被评为“区名优教师”，名优教师占比34.2%。2.4 医疗：三甲医疗频繁落地，“红房子”，儿童医院相继落地。

　　多个三甲医疗配套陆续落地青浦新城，周边医疗水平也将成为青浦新城西的一大亮点。

　　红房子三甲医院落址浦泰路淀山湖大道，建筑面积8.6万平方米，设计为500张病床，未来将建设成为一所拥有妇科、产科、妇幼保健、生殖医学等全国领先学科的高水平

　　，满足青浦百姓的就医需求，增强青浦新城的综合功能，项目计划11月底完工。

　　选址地块位于朱家角珠溪路东侧、淀山湖大道南侧，紧邻朱家角人民医院和长三角（上海）互联网医院。规划用地面积5.2万平方米，总建筑面积11.5万平方米。上海市儿童医院就与朱家角人民医院举行了合作签约仪式，旨在进一步提升青浦地区乃至长三角示范区的儿科诊疗水平，增进示范区三地

　　。上海市儿童医院长三角示范区医学中心项目建成后，将成为上海儿童医院将来的主院区，汇集儿童医院重点学科，打造面向长三角区域的儿童危重症协同救治中心、出生缺陷临床研究中心、儿童早期发展康复中心和感染性疾病诊治中心。

　　长三角（上海）智慧互联网医院是由复旦大学附属中山医院和青浦区合作共建的长三角示范区的第一家智慧互联网医院，也是国内第一家开通线上异地医保结算的互联网医院，一期为长三角智慧医院体验中心，二期拟将朱家角人民医院打造成800张床位的三级甲等综合性智慧医院，总投资25亿。

　　青浦示范区绿化覆盖率达到42%以上，空气环境质量指数优良率为89.3％，水质优良率达到70%。可以说是

　　）东方绿舟：国家AAAA级景区，是上海唯一的集拓展培训、青少年社会实践、团队活动以及休闲旅游为一体的大型公园。距离项目6公里。临近风景宜人的淀山湖畔，占地面积5600亩，其中水域面积达2000亩，可以说是一处天然大氧吧。

　　园区内著名景点包括：1）智慧大道是一条雕塑景观道路，道路长约700米，道路两侧摆放了众多中外著名科学家、思想家、教育家的雕塑，吸引了众多学生参观。2）仿真航空母舰，按照原比例制造的一艘仿真航空母舰，内设多种娱乐设施和航空博览馆。3）地球村：拥有世界各地各式各样的民居建筑，兼备居住功能，可供游客或学生住宿生活。

　　国家AAAA级景区，上海第一大淡水湖，有“东方日内瓦湖”之称，为黄浦江之源，面积约10个西湖，风景优美。是上海赛艇、龙舟、帆船等水上运动的训练中心。2006年，淀山湖被评为第六批国家级水利风景区。

　　青浦区“十四五”规划重大工程之一，总投资额约3.3亿，占地面积约17.6万方，其中建设用地面积约15万方，绿化面积约8.9万方，水体面积约1.3万方，容积率仅0.07。距离项目约4公里。

　　1）游泳馆约1600㎡，除1个标准泳池外特还设有1个戏水池+一个儿童池，兼顾成人运动健身之余更考虑幼龄的小朋友。视野开阔的篮球场，绿意葱茏，与负氧离子一起跃动星空。综合设置羽毛球场&乒乓球场，是挥拍打球的好去处。2）公园还拥有约7100㎡足球场与多功能草坪看台，看球踢球两不误；在这里野餐、露营、拍照、放风筝，细细品味都市慢生活。3）约9500㎡室外尾波划水面积，水天辉映之间，你可以尽情逐浪，也可在岸边欢呼呐喊，全情释放个性与活力。

　　位于上海市青浦区西部的金泽镇，这部分总面积大约是22平方公里。定位为远郊湿地型郊野公园，是上海市唯一一个以湿地为特色的郊野公园。距离项目约14公里。

　　国家AAAA级景区，古镇至今已有2000年历史，1991年，被列为上海四大历史文化名镇之一。距离项目约1公里。2007年，被评为中国历史文化名镇（村）。朱家角古镇面积达1.5平方公里，为周庄面积的三倍多，朱家角迷人的自然风光，显现出江南水乡之特色。

　　1）一桥，当推沪上第一石拱放生桥，也是江南地区最大的五孔大石桥。2）一街，那是沪上第一明清街北大街，久经沧桑，还保存得如此原汁原味。

　　国家AAAA级景区，上海大观园利用江南水乡的特点在园中布置了大面积人工湖泊。以大门中轴，有10多组建筑，20多个景点。距离项目约20公里。

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